Dynasty tietopalvelu Haku RSS Kuopion kaupunki

RSS-linkki

Kokousasiat:
http://publish.kuopio.fi:80/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetingitems&show=30

Kokoukset:
http://publish.kuopio.fi:80/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetings&show=30

Kaupunkirakennelautakunta
Pöytäkirja 05.02.2014/Pykälä 28

Edellinen asia | Seuraava asia Muutoksenhakuohje Kokousasia PDF-muodossa

 

 

§ 28

Asianro 5373/10.03.00/2013

 

 

Poikkeaminen (LTK) / As Oy Kuopion Valionportti / Vahtivuori 2-41-6 (Kauppakatu 7)

 

 

Suunnittelujohtaja Tapio Räsänen
Kaupunkiympäristön suunnittelupalvelut

 

 

Tiivistelmä:

Hakemus koskee vanhan Meijerirakennuksen muutostyötä, jonka yhteydessä poiketaan rakennuksen suojelua koskevista määräyksistä. Asemakaavoitus on valmistellut 30.5.2013 jätetystä ja 11.12.2013 täydennetystä hakemuksesta kaupunkirakennelautakunnan käsittelyä varten myönteisen päätösesityksen.

 

Hakija                                              Asunto Oy Kuopion Valionportti

c/o NCC Rakennus Oy

Asemakatu 7

70100 KUOPIO

 

Kaupunki                                       Kuopio

 

Kaupunginosa                             2 Vahtivuori

 

Rakennuspaikka                         Korttelin 41 tontti 6

                                                                                      

Rakennushanke                         Kulttuurihistoriallisesti arvokkaan rakennuksen korjaus- ja muutostyö.

 

Liitteenä 20.5.2013 päivätyt pääpiirustukset ja 22.5.2013 päivätyt havainnekuvat.

 

Rakennuskielto tai -rajoitus, josta poiketaan

 

Rakennuskielto tai -rajoitus, josta poiketaan maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n nojalla maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:stä.

 

Hanke poikkeaa voimassa olevasta asemakaavasta seuraavasti:

 

        Rakennuksen suojelua koskevasta määräyksestä (sr-11) siten, että 2. kerroksen hirsirunko korvataan betonirungolla.

        Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylimmästä korkeusasemasta +92.20 (N43) siten, että julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylimmäksi korkeusasemaksi tulee +92.50 (N43).

        Rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemasta +98.40 (N43) siten, että julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylimmäksi korkeusasemaksi tulee +98.55 (N43).

 


 

Päätösesitys perustuu seuraaviin selvityksiin:

 

Kaavoitustilanne

 

Korttelissa 41 alueella on voimassa kaupunginvaltuuston 24.10.2005 vahvistama asemakaava, jossa ko. kortteli on merkitty asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-40), jolla uudisrakennuksen tai olemassa olevaan rakennukseen tehtävien muutosten sopeutumiseen kaupunkikuvaan on kiinnitettävä erityistä huomiota. Julkisivun tulee olla rapattu. Rakennuksen julkisivupinnan tulee ensimmäisen maanpäällisen kerroksen osalta poiketa muiden kerrosten julkisivupinnasta. Asuntoja ei saa sijoittaa ensimmäiseen maanpäälliseen kerrokseen, mikäli ikkunat eivät ole vähintään 170 cm korkeudella katutasosta. Tonttia varten varattavan leikkiin ja oleskeluun tarkoitetun alueen ei tarvitse sijaita kyseisellä tontilla.

 

Korttelia 41 rajaavat Satamakatu, Kauppakatu, Niemenkatu ja Lukkarinkatu. Asuinrakennusten päämassat sijoittuvat yhtenäisinä Lukkarinkadun, Satamakadun ja Kauppakadun varrelle. Rakennusmassat ovat kiinni Lukkarinkadussa ja Satamakadussa. Kauppakadun suuntainen rakennusmassa on 19,5 m päässä Kauppakadusta, muodostaen pienen aukion säilytettävän konttorirakennuksen eteen. Satamakadun ja Kauppakadun varrella kerroslukuna on neljä ja Lukkarinkadun varrella kolme.

 

Kauppakadun ja Niemenkadun kulmauksessa, tontilla 2-41-6 oleva Meijerin vanha konttorirakennus on merkitty arvokkaammaltaan osaltaan kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi rakennukseksi (sr-11). Rakennusoikeudeksi on merkitty olevan tilanteen mukaisesti 685 km2, vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemaksi +98.40 sekä julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylimmäksi korkeusasemaksi +92.20. Rakennuksen Kauppakadun puoleisten ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 35 dB. Rakennusala on varustettu merkinnällä ap/sr, jonka mukaisesti kaavan autopaikkavaatimusta ei sovelleta säilytettävään rakennukseen. Tontille on mahdollistettu ajoyhteyden järjestäminen Niemenkadun kautta.

 

Rakennusten alimman kerroksen alimmaksi likimääräiseksi korkeusasemaksi on merkitty +82.50. Korttelialueelle saa kaavassa osoitetun rakennusoikeuden lisäksi rakentaa osittain tai kokonaan maanpinnan alapuolella olevia tai niihin liittyviä maanpäällisiä asukkaiden yhteiskäyttö- ja pysäköintitiloja (ma-yp). Autopaikka vaatimuksesi on merkitty 2 ap/as ja 1 ap/40 Km2. Korttelialueella ei saa ilman ympäristöviranomaisten lupaa tehdä täyttö- tai kaivutöitä (saa-1).

 

Alueelle on laadittu rakentamistapaohje (rto), jota on ehdottomasti noudatettava.

                            

Nykyinen tilanne

 

Tontti 2-41-6 on merkitty kiinteistörekisteriin 23.6.2011 ja sen pinta-ala on 651 m2. Tontti ja rakennus ovat hakijan omistuksessa.

 

Tontilla on Arkkitehti J.V. Strömbergin vuonna 1906 suunnittelema ja vuoden 1907 alkupuolella valmistunut Osuusmeijerirakennus. Rakennuksesta on laadittu rakennushistoriaselvitys (30.12.2010 QVIM Arkkitehdit Oy / Arkkitehti Kristiina Helin), joka on asiakirjoissa.

 

Laaditussa rakennushistoriaselvityksessä rakennuksesta todetaan mm. seuraavaa:

 

”Rakennus tarvitsee täydellisen peruskorjauksen ja siinä tullaan tekemään mittavia korjaus ja muutostöitä. Näiden lähtökohtana julkisivujen osalta tulisi olla rakennuksen alkuperäisen, kansallisromanttisen ilmeen ja rakennuksen arvon palauttaminen. Julkisivuun tehtävien muutosten tulee sopeutua rakennuksen alkuperäiseen ulkoasuun ja mittasuhteisiin. Rakennukselle ominainen kattomuoto tulee säilyttää. Alkuperäisten ikkunaaukkojen palauttaminen on tavoiteltavaa ja ikkunat tulisi kunnostaa mahdollisuuksien mukaan. Uusittavat ulkoovet voisi tehdä alkuperäisen mallin mukaisiksi. Rakennuksen suojelumerkintä ei koske sisätiloja. Ne ovat kokeneet niin monia muutoksia, että alkuperäisiä tiloja tai rakennusosia on vain vähän. Sisätiloista tärkeimmän, avoimen ja korkean meijerisalin palauttaminen on tavoiteltavaa, jos rakennuksen tuleva käyttö sen mahdollistaa. Rakennus ja taloteknisillä ratkaisuilla tulee turvata rakennuksen säilyminen myös tulevaisuudessa”.

 

Pyydetyt lausunnot ja selvitykset

 

Hakemuksesta on pyydetty museoviraston, Pohjois-Savon ELY-keskuksen Ympäristö ja luonnonvarat -vastuualueen ja kaupunkikuvatyöryhmän lausunnot.

 

Lausunnossaan 18.10.2013 museovirasto esittää kantanaan seuraavaa:

 

”Museovirasto pitää 6.8.2013 päivättyä, perinteisellä puu-ulkoseinällä tehtyä suunnitelmavaihtoehtoa toivottavana toteutuksen pohjana (pohjapiirrokset ja leikkaus L1-2 – L1-5). Rakennukseen tulisi 12 asuntoa ja liiketila, yhteensä 745 m2 huoneistoalaa, hirsirakenteinen yläkerta ja asuntoullakko. Vesikattomuotoa on suunnitelmassa muutettu ja räystäslinjaa korotettu 30 cm.

 

Insinööritoimisto Savon Controlteam Oy on 11.3.2013 laatinut rakenneosista vauriokartoituksen ja koosteen haitta-aineanalyyseistä (mikrobi-, asbesti-, PAH-, PCB- ja lyijyanalyysit). Niiden perusteella Osuusmeijerin entinen konttori on tavanomainen aikansa hirsirakentamisen edustaja, jossa bitumipohjaisia tuotteita käytettiin lähinnä kosteuseristeissä.

 

Jotta kaavassa määritelty rakennuksen historiallisesti ja kaupunkikuvan kannalta merkittävä luonne säilyisi, tulee korjaussuunnitelman perustua rakennuksen nykytilaan. Hirsiseinät on korjattava hirrellä ja kapseloida ongelmalliset alueet. Kaupunkikuvallisesti tärkeää on Kauppakadun puoleinen kattomaiseman ja vesikaton säilyttäminen rakentamisaikansa hollantilaistyylisessä asussa mataline kattoikkunoineen.

 

Kauppakadun ikkuna-aukotuksen voi toteuttaa nykyistä kuutta aukkoa hyödyntäen tarvitsematta palata vuoden 1906 viiden ikkunan vaiheeseen. Puuikkunoita korjattaessa tulee heloituksen ja tiivistyksen lisäksi tehdä tarvittavat puupaikkaukset. Energiatehokkuuden ja äänieristyksen parantamiseksi voidaan toiseen puitteeseen vaihtaa kapea lämpölasielementti. Suljettu kolmas korkea ikkuna Kauppakadun puolella voidaan entistää, reliefi säilyttäen. Vanhoille taloille tyypillisesti alkuperäisiä ulko-ovia on säilynyt vain sekundääritiloissa. Hyvällä suunnittelulla ja huolellisella puusepäntyöllä ulko-ovet voidaan uusia lämpöeristettyinä. Samat laatuvaatimukset kohdistuvat myös ulkoverhouksen uusimiseen. Jugendaikaisten koristeosien rekonstruktiota tulee välttää.

 

Koska rakennuksen sisätilat ovat kärsineet suurista muutoksista, voidaan sisäpuolista lämmöneristettä lisätä hirsirakenteen rakennusfysikaalisen toiminnan sallimissa rajoissa.

 

Rakennuttaja on laajennusosat purkaessaan jo käyttänyt hyväkseen kaavan sallimaa mahdollisuutta tehdä muutoksia pihan puoleisiin julkisivuihin. Mikäli ullakkotilaa halutaan ottaa käyttöön ja avata lapetta pihan puolelle, tulisi katon hollantilaistyylinen perusmuoto kaupunkikuvasyistä säilyttää”.

 

Lausunnossaan 30.5.2013 laajennettu kaupunkikuvatyöryhmä toteaa seuraavaa:

 

”Mikäli hirsirungon muuttaminen ei vaikuta julkisivun tai sen detaljien ulkonäköön (esim. ikkunoiden syvyyteen suhteessa julkisivupintaan), laajennettu kaupunkikuvatyöryhmä ei ota kantaa rakennuksen rungon materiaaliin tai rakenteeseen. Rakennuksen räystäslinjaa voidaan nostaa 0,3 m. Rakennuksen julkisivuväritys on esiteltävä laajennetussa kaupunkikuvatyöryhmässä”.

 

Hakija on käynyt esitetyistä muutoksista neuvotteluja Pohjois-Savon ELY-keskuksen Ympäristö ja luonnonvarat -vastuualueen kanssa. Hakijaa edustavalle suunnittelijalle lähettämässään lausunnossaan 27.11.2013 ELY-keskus (Eeva Pehkonen) toteaa seuraavaa: 

 

”Keskustelin Heli Ekin kanssa ja tulimme seuraaviin päätöksiin:

Lapeikkunavaihtoehto ei ole hyvä. Siinä on epävarmoja rakenteita ja ullakkokerroksen julkisivukaan ei parane. Jos halutaan ullakkokerroksen ulkonäköä lähemmäksi alkuperäistä, olisi keinona vähentää asuntojen neliöitä kerroksessa. Päädyimme kuitenkin siihen, että olemme kaupunkikuvatyöryhmän kanssa samaa mieltä rakennuksen korjaus/muutostöistä”.

 

Naapurien kuuleminen

 

Hakija on suorittanut naapurien kuulemisen (2–20-6 ja -7, 2–29-2, 2-30-5 ja -7 sekä 2-41-5). Naapureilla ei ollut hakemuksesta huomautettavaa.

 

Päätösesityksen perustelut

 

Museoviraston kannanotosta poiketen ja kaupunkikuvatyöryhmän sekä ELY-keskuksen kannanottoihin yhtyen asemakaavoitus puoltaa poikkeamishakemusta ja hyväksyy hakijan poikkeamisen tueksi esittämät perustelut, joissa hakija toteaa seuraavaa:

 

Nykyinen julkisivu on kokenut useita muutoksia ja se on erittäin huonokuntoinen tällä hetkellä. Julkisivu joudutaan siis joka tapauksessa rakentamaan uudelleen. Myös sen koristeaiheet on aikojen saatossa poistettu ja ne palautetaan muutoksen yhteydessä. Vanha hirsiseinä on kokenut useita aukkomuutoksia ja on verraten pirstaleinen. Seinän alareuna on käsitelty kreosoottiöljyllä joten ainakin alin hirsi on vaihdettava koko talossa. Ääniteknisesti hirsiseinä on hankala, asuntojen välisiä äänisiltoja on erittäin vaikea katkaista ja lisäksi hirsiseinä välittää liikenteen tärinää maaperästä. (Talo on kiinni vilkkaassa Kauppakadussa). Myös paloteknisesti hirsirakenne on ongelmallinen. Räystäslinjan vähäinen nosto auttaa yläkerroksen asuntojen rakentamista katon olevan muodon sisäpuolelle siten että 2. kerroksen julkisivun mittasuhteet voidaan säilyttää sekä riittävät tuuletustilat voidaan rakentaa rakennuksen yläpohjaan. Muutostarve johtuu 2. kerroksen korkeista ikkunoista jotka määrittävät ylimmän kerroksen välipohjan korkeusaseman. Vesikatto rakenteineen joudutaan rakentamaan uudelleen joka tapauksessa. Hirsiseinien poisto ei vaikuta julkisivujen käsittelyyn jonka toteutamme mahdollisimman tarkasti alkuperäisen mallin mukaan (1909 tehty paneeliverhous).

 

Asemakaavan asettamat säilytystavoitteet täyttyvät kaupunkikuvan ja kulttuurihistoriallisten tavoitteiden osalta sillä, että rakennuksen julkisivujen käsittely ja detaljit toteutetaan mahdollisimman tarkasti alkuperäisen mallin mukaan, kuten hakemusaineistossa on esitetty.

 

Lisäksi voidaan todeta, että esitetyt muutokset edistävät olevan rakennuskannan hyötykäyttöä.

 

Ratkaisuvalta                               Kaupunkirakennelautakunta (maankäyttö- ja rakennuslaki 171.1 §, kv 28.1.2013, laki kevennettyjen rakentamis- ja kaavamääräysten kokeilusta 3 §).

 

Päätösesitys                                Haettu poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnonsuojelun ja rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeaminen ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia (MRL 172 §).

 

Poikkeamisen myöntämiseen on erityinen syy. Lupa asemakaavasta poikkeamiseen myönnetään hakemuksen mukaisesti.

 

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta, jona aikana vastaavaa rakennuslupaa on haettava.

 

Hakemuksen valmistelusta peritään kaupunginhallituksen 17.12.2012 tekemän päätöksen mukaisesti 470 €.

 

Poikkeamispäätös tulee toimittaa tiedoksi Pohjois-Savon ELY-keskuksen Ympäristö ja luonnonvarat -vastuualueelle ja Museovirastolle.

 

 

Vaikutusten arviointi                Hakemuksen mukainen poikkeaminen on ilmastopoliittisesti neutraali, koska rakentaminen ei olennaisesti poikkea alueen vastaavasta rakentamisesta. Yritysvaikutuksiltaan hanke on positiivinen, sillä käyttötarkoituksen muutos mahdollistaa rakennuksen monipuolisen käytön.

 

 

Esitys                                              Esitän, että kaupunkirakennelautakunta hyväksyy päätösesityksen.

 

 

 

Liitteet

13

5373/2013 Ote ajantasa-asemakaavasta

 

14

5373/2013 Ote asemapiirroksesta

 

Viiteaineisto

1

5373/2013 Hakijan selostus poikkeamisista perusteluineen

 

2

5373/2013 Valionportin havainneaineisto

 

3

5373/2013 Valionportti piirustukset julkisivut (ei jaeta, julkaistaan internetissä)

 

Asiakirjoissa ovat seuraavat asiakirjat: hakemus liitteineen, museoviraston lausunto 18.10.2013, kaupunkikuvatyöryhmän lausunto 30.5.2013 ja Pohjois-Savon ELY-keskuksen Ympäristö ja luonnonvarat -vastuualueen lausunto 27.11.2013.

 

 

                                                          Valmistelija                                                           

Jussi Partanen

puh. +358 017 18 5416

                                                          etunimi.sukunimi(at)kuopio.fi

 

 

Päätösehdotus                           Palvelualuejohtaja Jarmo Pirhonen

 

Lautakunta hyväksyy suunnittelujohtajan esityksen.

 

 

Päätös                                            Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

 

 

 

 

 

 


Edellinen asia | Seuraava asia Muutoksenhakuohje Kokousasia PDF-muodossa